兴业证券︰万科今明年毛利率呈下降趋势，后年始回升

兴业证券发表报告称，该行日前调研了万科（深︰０００００２），与公司董秘、证券事务代表等进行了交流，万科对０８、０９年的行情前景持谨慎态度。
　　报告称，０８、０９年万科的毛利率呈下降趋势，２０１０年有望有所回升。万科强调发展的稳定性和安全性，将相应收缩开发规模和调整结构，降低拿地规模。该行预计，万科０８、０９年利润增速分别同比增长约５０％和３０％。
　　报告指出，万科目前还没有拿到公司债的批文，可能在拿到批文以后就开始发行工作，公司今年不会考虑股权融资，目前股价太低，融资带来的每股盈利稀释较大是一个重要原因。
　　该行预计，万科０８、０９年每股盈利０﹒６７（人民币．下同）元和０﹒８７元，每股资产淨值８﹒２６元，维持「强烈推荐」评级。
　　报告称，上周建设部召集了主要房地产开发企业开会讨论目前房地产行业状况及开发商资金紧张程度，得到的结论是目前的确出现了行业性的资金紧张，但还没有到产生危机的角度，紧缩性政策在０８年还会持续，行业扶持政策出台的可能性也不大。
　　房地产行业在０８年还有调整的可能。珠三角经过调整之后，压力已经较小，北京和上海市场还有调整需求。从时间上看，万科认为这个夏天的销售数据仍不会很好。如果房价格有所鬆动，有真实需求的观望群体可能会入市，则四季度销售状况可能好转。否则如果开发商硬挺，调整的时间可能更长。
　　报告指出，目前公司销售资料不理想主要有三点原因：气候及突发事件影响；产品结构不符合市场需求，大户型销售进度明显低于７０╱９０项目；项目推广期认筹不理想因而推迟开盘。公司将进一步加大小户型的比例，将小户型项目的开发进度相对提前，大户型项目相对滞后。公司有可能考虑对北京和上海的部分项目採取一些优惠促销措施。
　　目前，万科权益土地储备面积约２９００万平米，平均地价略高于每平方米２０００元。公司今年没有严格的拿地计划指标，在保证资金安全性的基础上，根据销售资金回流速度，相应的安排拿地资金，公司认为最好的拿地时点在今年４季度。
　　由于销售形势不理想，公司开工规模将适当缩小，０８年的新开工面积可能在９００万平米左右，低于年初预期约１００万平米，优先开工小户型和较高毛利率的项目，以保证公司的资金使用效率和股东资金回报率。